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中投评论：养老地产“夕阳红”催生的“朝阳产业”
作者：中投顾问 时间：2015/11/27
新闻背景：
10月29日，十八届五中全会正式闭幕，全面放开二胎，积极开展应对人口老龄化行动，这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。当前，我国面临老龄化加速，人口红利消失等困境。单独两孩施行近两年以来，并未带来预想的效果。
二胎全面开放后，包括养老地产、儿童家居、户型区间以及室内设计等在内的房地产全产业链条都将迎来新的变化。在业内人士看来，放开二胎，对四房为代表的大户型改善型置业是利好，此外，随着老龄人口逐步增加，未来养老地产发展机会和潜力非常大，养老地产将成为开发商的主要发力点，涉老设计也将愈发受重视。
但同时，专家们指出，目前国内做养老地产的专业度还不够，养老地产体系还尚不成熟，业界对于养老地产的概念仍处于探索阶段。未来养老地产可能走向细分化，而疗养形态、度假形态和养老机构设施形态将成养老地产主要方式。（原文标题专家：全面放开二胎改需产品和养老地产机会非常大来自界面新闻，有删减）中投评论：
前段时间，朋友圈被各种“二孩”段子刷频，起因是国家放开了二胎：中共十八届中央委员会第五次全体会议公报中指出，为促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。
可见，国家已意识到人口老龄化加剧正在对经济增速产生负面影响。
但硬币皆有两面。从另一方面来讲，社会老龄化催生的“银发经济”可能在未来一段时间成为推动经济发展的组成部分，而养老地产就是其中“时代的弄潮儿”。
庞大老年人口基数催生巨大的养老服务需求。2014年，我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人，占总人口比例为15.5%，成为世界上老年人口最多的国家。未来我国的人口老龄化将进一步加速，据预测：到2035 年老年人口将达到4 亿，老龄化水平达到25%-30%。
上世纪60-70年代“婴儿潮”时期出生的老人将相继快速进入老龄化时代，老年抚养比快速上升；而80-90年代“计划生育”时期出生的年轻人相继进入社会，面临着“上有老、下有小”的双重压力局面。二胎政策的发布，多数家庭的“421”家庭模式可能转变到“422”家庭模式，这种人口结构性变化将使得居家型养老功能更加被逐渐弱化，进而产生巨大的机构型健康养老需求。
虽然受整体生活水平影响，“未富先老”的现象在我国仍然普遍存在，但受改革开放红利释放益处的一批老一辈仍有可观人数，随着退休金水平提升、健康消费观念转变和“以房养老”等政策推广，这些都极大的刺激了养老需求的释放。
社会资本鱼贯进入养老地产行业。同样被认为是“朝阳产业”，与物流地产不同，养老地产多是由政府主导，受政策影响较大，虽有较为成熟的养老业态，却尚未找到可持续盈利的商业模式，仍处于“微利时代”。
但这些并不妨碍各大地产商抢滩布局养老地产：万科从2010年开始全面启动“健康养老”发展计划；保利在2011年推出“和基金善居养老计划”，并与安平投资共同成立养老产业专业管理公司等等。
“春江水暖鸭先知”，对养老产业高度敏感的风险投资企业和保险公司也纷纷涉足养老地产领域：复星集团宣布旗下首个养老地产项目星堡中环养老社区正式开业；泰康人寿北京昌平、上海崇明、三亚等地有健康养老项目布局；合众人寿在武汉、合肥、沈阳等地有健康养老项目布局；中国人寿在河北廊坊、厦门等地有健康养老项目布局…民营资本的青睐折射出养老产业的热度和未来良好的上升空间，而并非这些企业有钱任性。
打好“银发经济”这张牌。国家接二连三出台政策部署发展养老服务业，这是从顶层设计上积极应对人口老龄化的突出表现。
2013年，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，是指导今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。各地方政府也出台各种相关政策扶持相关项目落地。
具体到参与养老地产建设的相关方，介入的机构应重点从老人的核心需求出发，打造充分体现大健康和老人生活需求的“医、养、康”结合的社区。
笔者在调研过程中也接触过永爱养老产业有限公司、美年大健康这种养老地产产业链上的相关企业，他们都是立足大健康谈养老，统筹全产业链条的产品、服务、设施、金融等。而这些，都是养老地产这个“产业蓝海”未来所必不可少的。
