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解读产业地产

发展背景

1 市场竞争激烈 传统住宅、商业综合体为主的地产市场逐渐饱和、竞争加剧、各个环节已经完全成熟
2 政府从量的增长到质的追求转变 政府对区域发展、经济发展要求转变,从短期量的增长转变为对长期质的要求
3 金融市场日益成熟 项目融资手段、资产变现方式多元化为开发企业长期运营提供支撑
4 政策导向 对传统地产重重限制,对产业地产重点倾斜(尤其在用地方面)
5 企业角度 地产开发企业要生存、要持续发展,就必须从传统地产往产业地产转型

发展逻辑

产业地产

企业的诉求
高容积率,多建筑面积
利益最大化,利润最大化
地产是盈利的核心途径
VS

产业地产

政府的要求
发展产业,带动经济,促进就业
符合区域整体规划和产业方向
政府对纯地产项目已经十分谨慎

产业地产逻辑是产业逻辑,产业发展更多是政府任务,产业地产商需要真正站在政府同一层面考虑问题,才能真正实现共赢,才能摆脱双方的博弈和谈判僵局,与政府一起共谋发展,共同进退,共享收益。 目前政府的发展理念已经超越了地产商的发展理念,地产商需要快速成长,追上政府,否则拿地越来越难。

住宅地产、商业地产、产业地产的比较

项目住宅地产商业地产产业地产
客户对象 居民(及家人) 商家(及商家的顾客) 企业(及企业的员工)
客户特点 群体大,替代性强 群体较大,较感性 群体有限,决策理性
决策成本 最低,出租甚至可以投资升值 较低,可以快速转租,或寻找买家 较高,决策不可逆,难以快速变现
产品形态 住宅+社区商业 商场+商业街+写字楼+酒店+公寓 商务园、创意园、产业综合体等各类园区
配套要求 生活配套 商业配套+生活配套 产业配套+商务配套+生活配套
盈利模式 卖楼 卖楼、租楼 多种方式组合
开发周期 相对短平快 相对较长 周期长
成功要素 资金 资金+商业运营 资金+资源+产业运营
运营逻辑 居住生活的逻辑 商业运营的逻辑 产业发展的逻辑
可复制性 很强 较强 很难

产业地产发展的四个阶段

  • 探索阶段

    时间:1978-1982
    改革开放初期,进入工业探索萌芽时期

  • 发展阶段

    时间:1982-1992
    特点:
    • 东部沿海为主
    • 投资即可
    • 基础设施为主的一站式服务

  • 矛盾阶段

    时间:1992-2002
    特点:
    • 园内产业矛盾
    • 产业与配套矛盾
    • 园区与城市协同发展矛盾
    • 国内园区发展盲目和混乱

  • 创新阶段

    时间:2002-至今
    特点:
    • 2002-2004政策规范期
    • 2004年以后真正出现产业地产:苏州工业园开始盈利
    • 标准厂房,R≥0.8

政府主导开发 政企合作、企业主导

常见类型

项目体量规模
产业新城
特定行业园区:如物流园区
以特定行业的研发生产为主,集办公、酒店、公寓、部分住宅于一体的产业综合体
综合性产业园区
文旅地产项目
养老地产

如何做产业地产

发展理念

关键成功要素——四位一体

维度 标杆企业
开发建设
  • 华夏幸福基业:精准的发展定位,专注园区与地产开发;
  • 联东U谷:招商、服务统一平台搭建,统筹规划;
  • 苏州工业园:政府支持,综合开发;
  • 新加坡裕廊:政府统筹,专业化系统分工协作;
  • 班加罗尔:借外力,专业园区开发商合作发展。
招商引资
  • 联东U谷:联动、产业链、合作、高质量等多样化招商模式;
  • 新加坡裕廊:由经济发展局全球招商,一站式服务;
  • 西安高新区:围 绕主业、特色产业定向招商,一局变多局,补充专业化招商人才。
投融资
  • 普洛斯:利用REITs模式,实现资产证券化,不断提升资金杠杆;
  • 张江高科:设立金融平台,采取上市、股权融资方式,拓展传统融资模式;
  • 漕河泾:”政府+总部+银行”三层级深度合作,灵活利用信用担保、抵押质押以及短期融资债券等方式筹集资金
  • 中关村:针对初创企业建立创投促进体系,针对快速成长企业建立贷款担保体系,针对稳定发展企业建立产权流动体系。
运营管理
  • 联东U谷:以物业为基础,拓展园区服务,实现园区服务多元化、专业化;
  • 漕河泾:在园区基础服务基础上,增加企业服务,进一步扩展园区服务内涵;
  • 张江高科:建设公共服务平台,以平台运作方式,充分集合自身资源和社会资源为园区企业提供服务。

运作理念——内外兼修、顶天立地

  • 观念意识的转变
  • 产业号召力提升
  • 规划能力提升
  • 招商能力提升
  • 运营能力提升

  • 各级政府诉求的分析
  • 各级政府政策的争取
  • 企业战略布局及发展分析

  • 国家和区域宏观经济环境
  • 产业发展规律
  • 市场发展规律
  • 园区发展规律

  • 哪些领域可以导入
  • 哪些企业可以吸引
  • 哪些人群可以凝聚
产业地产项目

拿地立项的七大问题

  • 一、做什么

    发展愿景
    功能定位
    功能分区
    产业定位

  • 二、为什么要做

    城市经济发展
    城市产业升级
    空间战略实施

  • 三、 为什么能做

    城市上位规划
    项目区位交通
    城市产业基础
    人力资源支撑
    企业成本要素

  • 四、怎么做

    开发策略
    投融资策略
    招商策略
    运营策略

  • 五、为什么你来做

    企业意愿
    企业能力
    企业实力

  • 六、需要什么条件

    同类园区成功要素
    政府的支持
    项目特点一事一议

  • 七、能够获得什么

    项目经济效益
    社会经济效益

项目规划要解决的三大战略问题和五大战术问题

三大战略问题
一、项目发展定位 二、资源整合:政务资源、产业资源、科技资源、金融资源、人才资源 三、发展理念:环境友好型、企业性、个性塑造
五大战术问题
一、产业定位 二、功能定位 三、业态布局 四、开发策略 五、招商运营策略

中投顾问观点:许多产业地产开发商,战略问题没有解决,直接进入战术层面,将会对后续的运营、资金回收带来严重的影响。战略问题、战 术问题充分论证分析之后,才能更好指导后续运营。

项目盈利模式

通过物业租售、管理收益、产业运营、股权投资和资产运营等五方面,结合企业发展战略制定

物业租售 配套社区、商业、产业体部分的租售收益
管理收益 项目物业管理、增值服收益
产业运营 项目整体品牌运营及平台溢价
股权投资 物业入股子项目,合租伙伴运营项目股权收益
资产运营 通过投行、基金资产变现后的资本运营收益

项目融资模式:目前产业地产项目融资类型多种多样,但每种融资方式都有其特殊要求

类别 序号 模式 类别 序号 模式 类别 序号 模式 类别 序号 模式
民间融资 1 企业向员工借贷 类金融融资 1 商业保理 金融融资 1 银行贷款 金融融资 11 优先股
2 企业向非特定员工借贷 2 融资租赁 2 信托贷款 12 资产证券化
3 企业向非金融企业借贷 3 典当 3 银行承兑汇票 13 上市公司
4 让与担保 4 小额贷款 4 信用证 14 新三板
5 网络借贷P2P 5 私募股权基金 5 内保外贷 15 商业承兑汇票
6 融资性贸易 6 股权众筹 6 公司债 16 前海跨境人民币贷款
7 托管式加盟 7 股权质押 7 金融租赁 17 福费延
8 …… 8 动产浮动抵押 8 银行保理 18 贸易融资
9 9 仓单质押 9 存单质押 19 应收账款质押贷款
10 10 仓单质押贷款 10 企业债 20 ……

招商运营:重点需要解决团队配置、资金计划、平台搭建、推进计划等内容

要招谁?

招什么环节的企业? 生产?研发?物流?营销?配套?
招什么类型的企业?轻工?机械?装备?高新?电子?电商?大中小?
在什么地方招? 江苏?浙江?广东?福建?上海?深圳?
具体招哪些企业? 回答了上述几个问题才能回答这个问题?


清楚回答“要招谁”这个问题,并不是简单的招商对象的问题,跟我们园区的定位和规划紧密相关。


凭什么招?

凭什么招,其实换个角度是要回答企业为什么会过来?
土地价格?区位条件?交通优势?劳动力优势?产业基础?资源条件?市场机会?营商环境?综合成本?


我们需要站在企业的角度认真地思考,企业需要考虑很多硬的条件和软的因素,
要么是现实基础,要么是对未来发展的有信心,才会过来。


怎么招?

研究目标招商企业的需求诉求是什么?
园区的定位、功能、优势等对企业吸引点在哪里?
如何进行园区的宣传推广?
主要采用什么策略:展会招商?关系招商?中介招商?定向招商?

园区招商能力公式

M = m*C*S*H*P/N

M:园区招商能力     m:招商团队专业服务能力     C:园区传播力     S:园区覆盖区域     H:辐射区域内所居住人群中从事园区产业方向的人员数量     P:产业配套能力,尤其专业产品配套     N:园区定位的产业方向个数    

中投服务

服务内容

拿地立项
资源禀赋+产业基础+政府诉求+项目意义+企业条件+产业资源+政策扶持
规划定位
产业研究+产业定位+产业规划+项目开发+概念规划
政府沟通
政府沟通汇报 + 政策谈判 + 投资协议 + 购地协议 + 项目推进节奏
项目规划
物业需求+定制策略+设计建议
模式设计
商业模式+盈利模式+融资模式+开发模式
资源导入
招商策划+ 基金管理公司 + 项目资源 + 企业资源
产业运营
管理体系+团队组建+增值服务+平台搭建

拿地立项:通过包装策划,提升自身价值,降低拿地成本

  • 明确需求 政府部门 政府领导
  • 方案设计 前期策划 内部可研报告 概念规划
  • 辅助谈判 部门沟通 政府社交
  • 投资主体协议 核心条款 领导沟通 协议签订 批示审核

规划定位:确立项目定位,设计运营模式,指导设计建设

产业研究 产业定位 产业规划 项目开发 概念规划
内容 产业现状
产业政策
产业趋势
产业机会
总体定位
功能定位
产业方向
愿景目标
产业体系
产业链
关键举措
重大项目
执行保障
开发模式
开发节奏
项目测算
功能分区
建设体量
业态布局
作用 为企业产业进入提供决策支持
辅助产业定位
明确产业方向 形成项目产业生态
促进产业落地
为项目执行提供建议
促进项目产业落位
为控规及项目建设提供指导
方法/模型 四要素评估模型
市场机会矩阵
……
沙漏定位模型
位置方格
……
产业梯度阵列
产业传动模型
……
IRR
NPV
……
案例实践
计量模型
……

资源导入:对接各种招商资源,实施精准、专业、高效的招商

  • 招商策划
  • 招商信息
  • 招商代理
对接各种招商资源,实施精准、专业、高效的招商

产业运营:以科学的运营管理体系,增强项目的软性竞争

产业地产运营

产业地产基础服务
基础设施
产业载体
生活配套
行政服务
营商环境
产业地产增值服务
技术资源
市场资源
金融资源
人力资源
专业服务
产业地产平台搭建
人才服务平台
产学研平台
投融资平台
产业孵化平台
管理咨询平台

中投优势

实战经验

最落地的实操经验

中投顾问下属投资公司作为投资方(甲方),参与多个产业地产项目实际策划、拿地、投资建设,拥有丰富的项目实操经验,探索出了“咨询+资源”的产业地产服务模式, 打造出了国内产业地产咨询机构的独特竞争优势,已成为全国最专业的产业地产服务机构之一。

丰富的成功拿地经验

中投顾问为传统地产商、产业地产商、实体企业提供的拿地策划服务,帮助众多客户以合理的价格快速拿地,大大加快了客户的项目进程。

丰富的产业资源

通过多年积累的产业合作资源,为客户的项目导入合作伙伴,充实项目的产业资源;为项目后期的招商运营提供强大支撑。

自建中投大数据

专业的产业研究

  • 1717年产业研究经验积累
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    媒体采访

强力招商支撑

线下招商资源

线上招商资源

投资选址服务

投资选址服务不是招商服务,但选址的客户正是招商的对象,每年有超过100家企业委托中投顾问进行投资选址,这些企业也正好是优质的招商对象。长城汽车、 海航集团等龙头企业均委托我们进行全国选址的统一行程安排。

项目经验

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