产业地产逻辑是产业逻辑,产业发展更多是政府任务,产业地产商需要真正站在政府同一层面考虑问题,才能真正实现共赢,才能摆脱双方的博弈和谈判僵局,与政府一起共谋发展,共同进退,共享收益。 目前政府的发展理念已经超越了地产商的发展理念,地产商需要快速成长,追上政府,否则拿地越来越难。
项目 | 住宅地产 | 商业地产 | 产业地产 |
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客户对象 | 居民(及家人) | 商家(及商家的顾客) | 企业(及企业的员工) |
客户特点 | 群体大,替代性强 | 群体较大,较感性 | 群体有限,决策理性 |
决策成本 | 最低,出租甚至可以投资升值 | 较低,可以快速转租,或寻找买家 | 较高,决策不可逆,难以快速变现 |
产品形态 | 住宅+社区商业 | 商场+商业街+写字楼+酒店+公寓 | 商务园、创意园、产业综合体等各类园区 |
配套要求 | 生活配套 | 商业配套+生活配套 | 产业配套+商务配套+生活配套 |
盈利模式 | 卖楼 | 卖楼、租楼 | 多种方式组合 |
开发周期 | 相对短平快 | 相对较长 | 周期长 |
成功要素 | 资金 | 资金+商业运营 | 资金+资源+产业运营 |
运营逻辑 | 居住生活的逻辑 | 商业运营的逻辑 | 产业发展的逻辑 |
可复制性 | 很强 | 较强 | 很难 |
时间:1978-1982
改革开放初期,进入工业探索萌芽时期
时间:1982-1992
特点:
• 东部沿海为主
• 投资即可
• 基础设施为主的一站式服务
时间:1992-2002
特点:
• 园内产业矛盾
• 产业与配套矛盾
• 园区与城市协同发展矛盾
• 国内园区发展盲目和混乱
时间:2002-至今
特点:
• 2002-2004政策规范期
• 2004年以后真正出现产业地产:苏州工业园开始盈利
• 标准厂房,R≥0.8
维度 | 标杆企业 |
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开发建设 |
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招商引资 |
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投融资 |
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运营管理 |
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发展愿景
功能定位
功能分区
产业定位
城市经济发展
城市产业升级
空间战略实施
城市上位规划
项目区位交通
城市产业基础
人力资源支撑
企业成本要素
开发策略
投融资策略
招商策略
运营策略
企业意愿
企业能力
企业实力
同类园区成功要素
政府的支持
项目特点一事一议
项目经济效益
社会经济效益
中投顾问观点:许多产业地产开发商,战略问题没有解决,直接进入战术层面,将会对后续的运营、资金回收带来严重的影响。战略问题、战 术问题充分论证分析之后,才能更好指导后续运营。
通过物业租售、管理收益、产业运营、股权投资和资产运营等五方面,结合企业发展战略制定
类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 |
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民间融资 | 1 | 企业向员工借贷 | 类金融融资 | 1 | 商业保理 | 金融融资 | 1 | 银行贷款 | 金融融资 | 11 | 优先股 |
2 | 企业向非特定员工借贷 | 2 | 融资租赁 | 2 | 信托贷款 | 12 | 资产证券化 | ||||
3 | 企业向非金融企业借贷 | 3 | 典当 | 3 | 银行承兑汇票 | 13 | 上市公司 | ||||
4 | 让与担保 | 4 | 小额贷款 | 4 | 信用证 | 14 | 新三板 | ||||
5 | 网络借贷P2P | 5 | 私募股权基金 | 5 | 内保外贷 | 15 | 商业承兑汇票 | ||||
6 | 融资性贸易 | 6 | 股权众筹 | 6 | 公司债 | 16 | 前海跨境人民币贷款 | ||||
7 | 托管式加盟 | 7 | 股权质押 | 7 | 金融租赁 | 17 | 福费延 | ||||
8 | …… | 8 | 动产浮动抵押 | 8 | 银行保理 | 18 | 贸易融资 | ||||
9 | 9 | 仓单质押 | 9 | 存单质押 | 19 | 应收账款质押贷款 | |||||
10 | 10 | 仓单质押贷款 | 10 | 企业债 | 20 | …… |
招什么环节的企业? 生产?研发?物流?营销?配套?
招什么类型的企业?轻工?机械?装备?高新?电子?电商?大中小?
在什么地方招? 江苏?浙江?广东?福建?上海?深圳?
具体招哪些企业? 回答了上述几个问题才能回答这个问题?
清楚回答“要招谁”这个问题,并不是简单的招商对象的问题,跟我们园区的定位和规划紧密相关。
凭什么招,其实换个角度是要回答企业为什么会过来?
土地价格?区位条件?交通优势?劳动力优势?产业基础?资源条件?市场机会?营商环境?综合成本?
我们需要站在企业的角度认真地思考,企业需要考虑很多硬的条件和软的因素,
要么是现实基础,要么是对未来发展的有信心,才会过来。
研究目标招商企业的需求诉求是什么?
园区的定位、功能、优势等对企业吸引点在哪里?
如何进行园区的宣传推广?
主要采用什么策略:展会招商?关系招商?中介招商?定向招商?
M:园区招商能力 m:招商团队专业服务能力 C:园区传播力 S:园区覆盖区域 H:辐射区域内所居住人群中从事园区产业方向的人员数量 P:产业配套能力,尤其专业产品配套 N:园区定位的产业方向个数
产业研究 | 产业定位 | 产业规划 | 项目开发 | 概念规划 | |
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内容 |
•产业现状 •产业政策 •产业趋势 •产业机会 |
•总体定位 •功能定位 •产业方向 •愿景目标 |
•产业体系 •产业链 •关键举措 •重大项目 •执行保障 |
•开发模式 •开发节奏 •项目测算 |
•功能分区 •建设体量 •业态布局 |
作用 |
•为企业产业进入提供决策支持 •辅助产业定位 |
•明确产业方向 |
•形成项目产业生态 •促进产业落地 |
•为项目执行提供建议 •促进项目产业落位 |
•为控规及项目建设提供指导 |
方法/模型 |
•四要素评估模型 •市场机会矩阵 •…… |
•沙漏定位模型 •位置方格 •…… |
•产业梯度阵列 •产业传动模型 •…… |
•IRR •NPV •…… |
•案例实践 •计量模型 •…… |
中投顾问下属投资公司作为投资方(甲方),参与多个产业地产项目实际策划、拿地、投资建设,拥有丰富的项目实操经验,探索出了“咨询+资源”的产业地产服务模式, 打造出了国内产业地产咨询机构的独特竞争优势,已成为全国最专业的产业地产服务机构之一。
中投顾问为传统地产商、产业地产商、实体企业提供的拿地策划服务,帮助众多客户以合理的价格快速拿地,大大加快了客户的项目进程。
通过多年积累的产业合作资源,为客户的项目导入合作伙伴,充实项目的产业资源;为项目后期的招商运营提供强大支撑。
每年直接为大中型企业提供投资项目策划、投资选址等服务多达100多个;
每年发布1000多分行业研究报告,有投资需求企业1万多家;
整合珠三角、长江经济带、京津冀100多家招商团队和两万多名专业招商人员建立战略合作关系;
与全国超过200家商会、行业协会有直接合作关系;
每年运作产业咨询项目超过100个,每个项目访谈企业超过100家,直接接触企业超过10000家;
投资选址服务不是招商服务,但选址的客户正是招商的对象,每年有超过100家企业委托中投顾问进行投资选址,这些企业也正好是优质的招商对象。长城汽车、 海航集团等龙头企业均委托我们进行全国选址的统一行程安排。
中投顾问 - 刘姗姗
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