关键词：三中全会 房地产
解读十八届三中全会对房地产行业影响
作者：中投顾问 时间：2014/3/20
十八届三中全会落幕后，中央比往常更快的出台了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，未来将对国内经济、政治、文化、民生产生深远的影响。作为国内经济改革纲领性的文件，会议公报明确提出：经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，《决定》并没有对房地产行业泼墨过多，但是相关行业或者领域的改革将对房地产市场产生深远的影响。可以说，三中全会后，房地产行业发展的大的背景、环境、所面临的局面有根本性的改变。《决定》中关于土地制度改革、户籍制度改革、房地产税的征收等对楼市的影响最为长远和深刻。当然，短期内还难以直接看出效果。
《决定》中提出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”
土地资源是房企存在的根基，没有充足的土地储备对于房企而言如同“巧妇难为无米之炊”。土地制度改革涉及到未来房企拿地的成本、全国住宅用地供应量涉及到“小产权房”的“转正”等问题，对开发商的影响较大。目前来看，政策主要意图还是在于保障农民获取更多的财产性收入，但城郊地区的土地则有更多的利益和潜在升值的可能，也是各方关注和博弈的焦点。
关于户籍制度改革，《决定》中指出，“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率。”
“严格控制特大城市人口规模”会影响到未来楼市住房刚需。户籍在国内是一个不容忽视的身份证明。因为户籍与很多利益关系相关联，比如孩子上学，社保缴纳以及与之相关的医疗、养老等等。从国家政策的角度来看，城镇化是要持续推进的，这点毋庸置疑，城镇化是解决“三农”问题的必要途径，也是持续繁荣、带动国内经济的有效手段。未来国家将重点促进中小城镇的发展，对大城市的人口规模有限制。这对房企有影响，一个是风险，特大城市高价拿地，未来缺乏人口支撑，则盈利难以保障；另一个是机遇，城镇化虽然不是房地产化，但是缺不了房地产来“添砖加瓦”。
最后是房地产税。《决定》中表明，“完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。调整消费税征收范围、环节、税率，把高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。”
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，房地产税的征收涉及到房地产行业长效机制的建立。房地产税作为一项基本税，其目的和征收的意义不在于对房价的打压，而是通过固定化的征收，来改变当前的财税征收体系，与国家提出的改革财税体系有很大的关联。加快房地产税的立法，将从根本上改变地方政府财税收入体系，中央与地方财权与事权不匹配的现状将有所调节。未来中央对楼市或将拥有更大的影响力。
在政策出台之前，房企自身发展情况已经发生了变化，最明显的变化之一为毛利率的降低。“招保万金”四大龙头房企，其销售毛利呈现一定的下降趋势。
房企发展的大环境已然改变，多元化发展成为一些房企的选择，万科开始涉足商业地产；恒大踢起了足球，玩起了音乐；星河湾卖起了白酒。
一直以来关于市场“看不见的手”和国家宏观调控“看得见的手”的讨论和争议就没有停止过，尤其是对于发展中的社会主义国家而言，当然这其中有历史、国家政治、体制等多方面的因素。从计划经济到市场经济是一个巨大的转变，从政府主导到市场主导更是观念性的突破。未来市场化将在我国经济领域的各个层面有所体现，实现资源的有效配置，体现政府的服务功能而不是行政干预。市场化也是房地产行业未来发展的大环境，市场化下房企拥有了更多的主动权，但是相应也面临诸多挑战。
房地产行业市场化竞争将更加激烈，市场更加透明、公开、公平，市场竞争秩序有望趋好。大型房企实力雄厚，品牌知名度高，信誉高，产品质量有保障，融资、产品变现均不是问题；小型房企恐怕就没有如此好的生存环境。房地产行业市场化竞争的大幕拉开，房企们开始拼资金、品牌、产品质量、物业管理服务等等，这些将有望提高行业整体的素质，更好的满足消费者需求。
环境改变人事，趋势造就成败。十八界三中全会政府对于房地产行业的宏观政策将倾向于市场化。房企要想在新环境下表现不俗，还需要下一番功夫。
