关键词：中投顾问 农业地产
地产新思维：农业地产“五大模式”集锦
作者：中投顾问 时间：2014/3/28
近日，住宅房地产市场屡屡传来降价的声音，不仅仅是杭州、常州等二三线城市，一线城市如北京等地也传来降价的传言。传言终归是传言，难以抵抗市场真实的现象。虽然住宅房地产市场当前尚未遇到极端的风险，但是整体上住宅房价日益攀高，高于人们合理支付能力区间的现象愈来愈明显。楼市的风险需要警惕。
应对行业风险，万科走起了“多元化”；星河湾卖起了白酒；恒大积极进军足球和卖起了矿泉水；碧桂园、雅居乐、绿地等不少实力强大的房企开始出海需求新的利润增长点。在房地产市场变革时代，地产新思维孕育而生。而在土地制度改革不断推进，农业经济不断发展以及旅游业逐渐兴起的背景下，农业地产新模式逐渐得到愈来愈多的业界人士的关注。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，休闲农业地产是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。
休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下五种：
1、以农家乐为基础的地产开发
农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。
2、以农业观光园为依托的地产开发
农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。
3、以古村落为依托的地产开发
古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。
4、以景区为依托的地产开发
景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，另一种是与景区融合进行地产开发的项目。
5、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发
随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮进一步指出，住宅市场风险高企，但是农业地产却迎来一定的发展契机并显示出新的趋势。农业地产之所以受到房企以及投资者的青睐主要以下原因：第一，住宅地产、商业地产在局部地区面临过剩的风险，且拿地成本高企，房企自身风险加大；第二，旅游产业近些年得到快速发展，人们消费方式升级，如同农家乐、农业生态观光园等旅游需求增长；第三，传统房地产业经过十年的黄金发展期，面临调整的迹象，房企转变思维，有利于企业转型、分散风险。
农业地产五种开发模式依托于农村特有的风俗习惯、自然资源、特色农副产品等稀缺资源，开拓农村经济，实现资源的充分利用，为农村带来资金等稀缺要素，从而有利于促进农村经济的快速发展，有利于新型城镇化进程的推进。
