关键词：房地产
两会后房地产政策渐明 楼市增长趋势渐缓
作者：中投顾问 时间：2014/3/20
2014年楼市怎么走？这是一个问题，一个关系到亿万老百姓安居置业的问题。现实情况是，房价越来越高，购房者越来越敏感，楼市累积的风险恐怕也在不断的加码，但是目前还没有出现“压死骆驼的最后一根稻草”。那根稻草会是谁？银行、政府、购房者，又或许是房企自己？
猜测太遥远还是让我们着眼于当下。两会前，房地产市场真有点儿“风声鹤唳，草木皆兵”的味道。一二月份房地产销售面积、销售业绩普遍回落；市场上传出消失，部分银行“停止房地产开发贷业务”；最近炒得沸沸扬扬的关于杭州、常州部分楼盘大幅降价销售的情况，着实让投资者们捏了一把汗。
人们期待两会，人们更关注两会将出台怎样的政策来引导楼市的发展。2014年两会楼市政策颇为简单，颇有深意。为了更好的理解今年两会关于楼市的政策，首先来回顾下过往政府对于楼市的调控政策。
回顾过往，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。比如：2005年：重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。2006年：继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。
2007年：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。2008年：防止房价过快上涨。2010年：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。2011年：切实稳定房地产市场价格。2012年：促进房价合理回归。2013年：抓紧完善稳定房价工作责任制。
2009年之所以出现例外，主要是2008年下半年，受国际金融危机影响，我国经济增幅猛降，楼市大幅降温，此时的政府不是想着如何调控楼市的发展而是想着如何保障经济的软着陆，如何保障房地产市场的发展。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，而在今年的两会中，关于房地产市场的调控政策恐怕又要例外一次了。2014年政府工作报告明确指出，“针对不同城市情况，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机、投资性需求，促进房地产市场健康发展”。一句“促进房地产市场的健康发展”似乎显得有些陌生，相对比对楼市的高压政策而言。
今年的楼市调控政策，简而言之就是分类调控。所谓的“分类”可以从三个方面来看：第一，分城市和区域，一二线和三地线城市房地产市场分化较为明显，针对住房供不应求的城市，主要以增加住房供给，增加住宅土地供给，加大保障房建设为重点，而三四线部分楼市供应过度，库存量较高甚至高于当地销量12-15个月的城市，则要加强楼市的调控，控制住宅类土地的供给，主要以消化库存为主。第二，对购买者进行分类，政策指出要保障刚需购房者需求，而对投机、投资性购房需要要有所抑制。
第三，从住房供给方来分类，即低收入者的保障类住房主要靠政府来供给，而中高收入者消费的商品房主要由开发商、市场来满足。在确立了分类政策后，各城市根据不同的情况，具体的楼市政策也会有所不同，如一线城市限购限贷政策一时半会儿不会退出，而三四线城市对这些政策实际上早已放松，未来为刺激以及保障楼市正常运行，出台鼓励购房政策也不是没有可能。
中投顾问研究总监郭凡礼表示，新一届政府对待楼市的态度早在十八界三中全会上就有所体现，靠市场，减少行政手段的直接干预。此次两会上，政府虽然出台了“分类调控”政策，但是可以看见，政府更加清晰明白了自己可以干什么，自己干什么有效，而不是“一刀切”，统一调控。国内房地产市场分化的格局也明示了统一调控的不可能性。
政策越来越明朗，但是楼市成交量的萎缩、增长趋势趋缓已经是不争的事实。3月上半月，北京商品住宅成交3346套，成交面积33.37万平方米，同比去年3月上半月，成交套数、成交面积分别大幅萎缩了44%、50%。其数据还称，春节后（2月8日——3月16日）的一个多月时间里，北京成交价格低于2.5万元/平方米的中低价位房源，仅售出3641套，相当于去年同期的41%，此外，与去年同期相比，中低价位房源占市场总交易量的比例也大幅下滑16个百分点，由去年的86%降至70%，刚需市场状况不容乐观。
而从房企的销售业绩来看，数据显示，截至3月13日，已经有30家品牌房企公布了前2个月的销售业绩，其中2月份这30家房企销售业绩合计为665亿元，环比1月份的1082.88亿元大降39%。而这30家企业中，有16家企业前2个月的销售业绩出现了同比下调。
这与当前楼市风声紧有关，也是值得房企所警惕的。从购房者心理来看，目前市场上购房者观望的气氛较为浓厚。人们紧紧地抓住自己的钱袋子唯恐在最高点时入市购房，之后如果楼市走上下坡路，那就没有后悔药可以吃了。各地不时爆出一些楼盘降价的消息，着实刺激了消费者敏感的心。另一方面，不少银行不仅停止了之前的房贷的优惠政策，而且有提高首付款的比例，这无疑提高了购房成本，更加让一些购房者望而却步。
在日前出台的新型城镇化规划中提高的一个是关于保障房建设、棚户区改造的项目，将涉及到470万户以上，实际投资超过1亿元，政策将对钢铁、水泥、化工以及房地产等行业均有利好。
总体而言，政策支持房地产健康发展，尤其是在经济下滑通道时；另一方面，不会放任其肆意膨胀，靠市场，但是也需要理性。房地产市场政策前景渐明，房地产发展已经走过了之前的黄金十年，未来增长将放缓。
