关键词:旅游地产 深度研究

我国旅游地产发展深度研究

作者:中投顾问 时间:2014/2/11
  一、旅游地产概念及发展历程
 
  1、旅游地产的概念
 
  一般认为,旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅,旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。目前国内对于旅游地产尚未形成统一定论。更为广泛的说法是,旅游地产是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。
 
  另外,还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段,投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区),为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目,它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑,由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值,而旅游区本身就是一种景观资源,因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。
 
  “第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述,“前者应该是指都市人购置的,纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。而所谓‘第二’,即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。”
 
  2、旅游地产的特点
 
  (1)优雅的环境资源
 
  旅游房地产开发多选择在风景名胜区,风光秀丽、气候宜人,同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考,对自然环境的要求往往不是很高。
 
  (2)专业的物业管理与酒店管理
 
  与普通住宅相比,配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外,同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等,也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会,优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。
 
  (3)符合旅游度假的设计方案
 
  旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求,旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛,营造一种旅游文化,使消费者脱离日常工作压力,复杂人际关系的困扰,寻到自己的一片净土,身心得到调节。漫漫沙滩,青青草地,悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的,其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。
 
  (4)投资回报率高
 
  旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源,标准化的服务模式来吸引投资者,然后在经营中获利,同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者,提高了房产的资金回收效率,对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票,酒店依靠房间的出租,小额的交易使其投资的回收期漫长,而对于住户来说,首先可以将旅游房地产作为一种投资选择,自己出钱买下其中的一个单元或多个单元,成为业主,然后再委托开发商去管理经营,获取相对稳定的投资回报。
 
  (5)消费档次高
 
  旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩,在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层,他们经济状况良好,希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境,传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中,酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费,景区游览更是面向大众推出的产品。
 
  (6)消费的可存储性和期权消费
 
  旅游房地产在消费时间上可以是多次的,即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如,密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权,同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域,一般是在当时当地购买或提前异地预定产品,而在当时当地消费,不存在储存消费和期权消费。
 
  3、旅游地产发展的历程及现状
 
  (1)旅游房地产的起源
 
  旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(timeshare,又称vacationownership)概念。
 
  在阿尔卑斯地区,为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产,亚历山大奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者,并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利,同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。
 
  在法国地中海沿岸,由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂,多数家庭无力单独购买度假别墅,而部分有能力购买别墅的用户,每年的使用时间也非常有限,最多只有几周,空置率很高,所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况,这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。
 
  (2)我国旅游房地产的发展
 
  我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候,以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起,并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。
 
  --20世纪90年代初,海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽,但是并没有获得良好的市场反应。
 
  --20世纪90年代末,在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下,分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视,并以旅游房地产这一概念传播开来。
 
  --2001年7月,在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后,旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题,吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。
 
  目前我国旅游地产虽有了一定发展,但仍处于发展起步阶段,全国各地争相打出旅游地产概念,东部为热点发展区域,项目发展以依托自然和人文资源为主。
 
  二、旅游地产产品类型研究
 
  旅游地产主要由旅游项目和房地产项目构成。旅游项目与房地产项目是两个相辅相成、但各自独立的产业系统,换句话说,房地产项目是短线项目,旅游项目是长线项目,房地产项目是一次性收入,而好的旅游项目是长期有稳定的利润。一般旅游项目的投资收益期都超过15年,但可持续回报时间可以达到50年以上。而房地产项目则只需2到3年就全部收回投资,且可获取100%到500%的盈利。但旅游房地产以低成本为基础,以旅游作为引爆点。旅游地产的价值与旅客流量正相关,与客源地的交通正相关,和周边风景价值正相关。旅游地产投资商是以旅游房地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而旅游的人气效应又有力的构成了旅游房地产的价值,形成可持续升值效应。
 
  一、根据资源类型
 
  按照地产所在景区资源来分,旅游地产产品有滨海山地、湖泊温泉、文化、主题公园等多种不同分类,按照资源的划分,各种产品分别具有以下特点:
 
  (一)自然资源型旅游地产
 
  根据不同的自然地理特征,将独有的自然景观作为别墅不可复制的特色,此类产品通过独有的自然资源,具有区域的唯一性。通常以酒店将各类自然资源转化为地产资源,将以单纯的景观观赏、商务会议的客源转化为房地产客源。一般的产品组合以“滨水别墅、山顶别墅、森林别墅……+五星酒店+高端配额套设施”居多,主要针对中、高端市场为主。
 
  以千岛湖和太湖区域为例的滨水旅游地产,主要物业功能集中在五星级酒店、别墅、配套会所和配套设施、游艇俱乐部等,辅助物业功能主要有酒店公寓、商业街、住宅公寓等;少数项目配有高尔夫和温泉,已经成为提升项目品质的主要物业功能;游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套。
 
  (二)文化地产
 
  根据当地的传统文化、民俗文化、建筑文、饮食文化,童趣文化,街市文化,茶文化等的挖掘,展现中华民族古老文明的精髓,使其一砖一瓦,一檐一壁,都透出历史的、文化的深沉底蕴。
 
  (三)主题公园式旅游地产
 
  通过主题公园的开发,带动区域人气,提升土地价值,强力整合周边资源,提升文化景观,其盈利从单一的地产开发,直接向主题公园经营获利转移。主题公园的开发是对现有景观资源或自然资源不明显区域的一种较为流行的开发形式。
 
  二、根据产品功用来分类
 
  目前,较为流行的两大产品形态主要有:
 
  (一)分时度假物业
 
  分时度假从实质上看,是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店(公寓)就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体:开发商,拥有房产产权;销售商,作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品;度假房产管理公司,管理和维护分时度假房产;分时度假交换公司,向具有分时度假房产使用权的消费者(会员)提供不同地区之间的分时度假产品交换业务;其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。
 
  分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议,意与中国公司共同建设分时度假市场。
 
  我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络,接待来自全球各地的度假会员。
 
  (二)产权式酒店
 
  产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式,符合现代经济资源共享的基本原则,从开发商的角度来看,产权式酒店能够调动社会资源,顺利完成酒店建设,同时及时实现投资资金回笼;从经营者的角度,稳定的客户群体成了酒店经营的保证;从购房人的角度来讲,可以像购买住房一样投资置业,可以从经营利润中分红,每一个客房都可以有独立的产权,为他们打开了一道投资的大门的同时,产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式;从银行的角度来讲,产权式酒店也因为其稳的经营模式而成为一项低风险的业务。对于投资回报率来说,其实就是出租率,只有高出租率的保证,才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关,因此地段好,有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

  三、旅游地产政策汇总
 
  中国改革开发以来,经济迅猛发展,1981年开始,在深圳和广州开始搞商品房开发的试点。从这个节点开始,我国拉开了房地产开发的帷幕。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化,从而提倡全国各地开发房地产,但时间不长,由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫,1993年朱镕基总理提出停止银行贷款,使刚兴起的房地产市场受到重挫。1993年下半年到1998年上半年房地产市场波澜不兴。1998年6月出台了一系列的刺激房地产发展的政策,主要一个是取消福利分房,于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰,暴露出房价过高、结构不合理的问题,导致严重的社会矛盾,房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控,主要特征是收紧土地与信贷两个闸门,以调控供给为主。本研究从2007年到2011年国家调控政策对房地产市场的影响出发来阐释旅游地产在此背景下的发展前景与方向。
 
  一、房地产调控政策
 
  2005年初,针对房价上涨过快的显性,国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。于2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》,业内将其称为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度,要求建立政府负责制,省政府负总责,并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的,要追究有关责任人责任。”
 
  进入2006年之后,全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。面对房价的疯涨,新一轮的调控手段相继出台,2006年5月17日,国务院提出了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,促进房地产产业健康发展的六条指导性措施,业内称之为“国六条”。具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房,经济适用房和廉租房,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容,这些措施给房地产市场带来了一定警示,同时也深刻影响了现在房地产发展的方向。
 
  07-09年地产政策变化特点:
 
  2007年国家继续坚定不移的宏观调控,具体有:
 
  08年政策由紧向松,7月,“次贷危机”后金融政策方面:由从“紧的货币政”策向“适度宽松政策”转变;财政政策方面:实行积极的财政政策;
 
  一系列组合政策的出台目的是抵御“金融危机”带来的不利影响,保经济增长。
 
  2008年第四季度以来,中央出台了一系列楼市刺激政策,其中最核心的文件有两个:一个是“10.22房地产新政”;另一个是《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,刺激要点主要有:降低首付、减免税费、利率优惠、二套房贷、限外松动等。
 
  09政策:上半年利好政策尽出
 
  09年7月后二套房政策逐步收紧,银监会、建设部均提出严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,不随意放弃“二套房贷”政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
 
  2011、2012年房地产政策汇总:
 
  2012年房地产政策:
 
  通过以上政策分析,我们看到国家对房地产的调控政策始终坚持有保有压,保刚性需求和保障性需求,压投资寻求,整体对房地产开发投资的支持力度没有变。当前楼市调控目的有二,首先优化需求结构,支持首次置业者、支持改善性需求、限制投资性需求,其次是增加供给数量,打击捂盘惜售及惩罚违约地王,让供求在数量和结构上实现双重平衡,从而达到楼市稳健发展。
 
  四、旅游地产运营模式分析
 
  旅游地产项目所涉足的产品的多样性,业态的复杂化,经营的专业度已超乎想象。旅游地产发展商正面临一个专业化的时代,投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。为了区分不同类型项目的经营模式的异同,我们按照项目的产权属性、经营要求、收益情况等指标,把旅游地产界定为旅游资源型地产、商务度假地产、休闲度假地产、旅游住宅地产四大基本形态。基于旅游地产四种基本形态不同属性探寻市场上成功的运营模式。
 
  1、旅游资源型地产:开发持有模式
 
  旅游地产:“核心是旅游,地产仅是配套”,旅游景点地产是旅游的核心,旅游景区地产是项目附加值提升的关键,项目未来盈利多寡完全取决于地产项目附加值提升的空间大小。目前市场有些短视开发商无视旅游地产的旅游特点,片面追求经济效益,纷纷在旅游尚未成气候前,盲目开建产权式酒店或别墅物业。
 
  基于旅游景区地产占据项目核心资源、前期投资大、附加值高、长期收益等战略地位,故采取开发持有运营模式。开发持有运营模式,是指项目发展商长期持有旅游景区地产中长期经营性物业,通过稳定经营保证项目健康发展,提升项目的地块客户群对项目的项目认知度、忠诚度、美誉度。而项目不再完全依赖物业销售带来的现金流,持有型物业能够为企业带来长久的投资收益。
 
  此模式下,开发商与旅游资源所有权者签订30年的经营运作权,在期限内开发商负责地产产品的建设、景区建设与运营。对于旅游地产的成长空间及回报,地产企业的目标很明确,即做长期投资打算。随着经营周期的拉长,除旅游资源获得可观的收益外,依托旅游的地产项目也会提升盈利空间,同时把旅游地产定位为5-10年后的营利产品。
 
  2、商务度假地产:开发持有自营&开发持有他营
 
  商务度假地产属性与城市商业地产本质相同,均为服务配套项目,但商务度假地产又有其发展的个性,故在运营模式是会有一些差异。相比于城市商业地产,旅游商务度假地产更注重对项目商业形态和商业主题特色的提升,注重商务高端品质的提高。同时商务度假地产在商业环境的培育、服务定位档次跨度、服务业态的复杂性和子项目经营的技术性都提出了较高的难度。
 
  商务度假地产在运营模式的选择是,保证物业持有达到一定的比例,能对项目业态、业种调整升级握有主动权,保证项目的品质。在产权保证的基础上可分卖分租,自营与商家连营等灵活多变的经营策略。实际运作过程中,租金杠杆起到非常重要的作用,通过租金的变动和优惠政策来培育商业环境、吸引特色商户、调整项目业态、营造项目主体特色。
 
  3、休闲度假地产:开发销售度假权益模式
 
  休闲度假地产,以度假为核心融合地产和旅游综合性项目,为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间,主要表现形式主要有旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店。
 
  国内最早的旅游度假地产出现在海南,当时因为一些在房地产泡沫中被套牢,而导入产权酒店、酒店式公寓成为概念,由于导入纯概念项目,在运营实施上缺乏具体措施,故承诺的回报收益的项目很少,使得开发商和投资者之间纠纷不断。随着中国度假地产交流平台及代理服务机构的出现,已经有国外度假交换服务商进入中国市场,出现了开发销售度假权益模式。
 
  此模式下开发商根据先期通过对项目整体的商业计划,完成项目开发建设,分割产权或权益,进行销售回笼项目建设投资,通过第三方交换系统交换平台,为客户提供灵活的物业与时间组合。基于交换系统,度假时段可以以每晚为单位进行,任何时间,住多久,去哪里度假以及哪种房型,都可以依据不同需求灵活选择,同时还可以通过全球网络预订其他形式的旅游服务项目,包括飞机、游艇、酒店住宿和汽车租赁。此模式下项目投资回报可达到25%。同时发展商可通过功能配套服务项目经营获取长期经营收益。因此总体而言,度假权益模式可以为物业带来较大的盈利空间。
 
  4、旅游住宅地产:开发销售产权模式
 
  区域旅游项目开发建设将会带动区域商气提升及基础配套的完善,必将带动人口的大量导入,借助旅游的环境、生态、配套服务等方面优势,定居、养老等居住需求产生,第一居所购房消费需求市场特征明显,旅游住宅地产项目出现。
 
  旅游住宅地产项目开发运营与城市居住地产开发模式别无差异。通过简单开发销售产权模式完成项目收益,只需在项目产品规划设计时摸清目标客群消费喜好及旅游地特殊区位属性即可。产品品质、产品定位、项目配套是此类项目的关键。