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中投顾问：养老地产成为房企转型发展新选择
作者：中投顾问 时间：2014/1/16
近日，地产板块十分不景气。IPO开闸对A股市场影响颇大，地产板块因为市场不看好，风险不断累积更是首当其冲，即使是蓝筹股如万科、招商地产等也是跌跌不休。与之遥相呼应的是，李嘉诚开始卖楼了，适可而止，抽身内地楼市。商家自古以来就是低买高卖，无可厚非，关键就看是否有勇气、有眼光，透过市场纷繁的乱象，把握住其实质跳动的脉搏。
房企们因为前期的市场暴利而招致老百姓的普遍不满，开发商的暴利拆迁更是激怒了不少国人，无家可归连最基本需求都满足不了的人们难免不对房企们心有怨言。怨言可以理解，但是事实的原委远远没有那么简单，不然怎么会有“最美女市长”的最终落马以及人民群众的欢欣鼓舞。房企作为市场经济的一份子，因为市场需求增长而获取较高的收益并没有必要去过多的苛求，暴利的地产业，只能从侧面反映政府没有履行好其应有的职能，只能说明，地方政府是房企暴利的帮凶，暗地里减少土地供应量，提升地价，助推房价，这样的伎俩难以迷惑所有的百姓。
作为世界上房价最高的国家，我们没有什么值得庆幸地方，取而代之的是“房奴们”的“幸福并痛苦”微笑着的脸庞。市场不会长时间的重复同一主旋律，国内房价也难以持续保持当前高位。2013年房企们虽有亮丽的销售业绩，却也难掩经营毛利的下滑。数据显示，结合135家上市房企三季报来看，房地产行业利润率只有17.9%，净利润率仅为13%；而2013年上半年房地产行业利润率为19.2%，2012年则为21.3%。
中投顾问高级研究员郑宇洁表示，房企毛利率下降、库存周转率下降等指标以及持续的楼市调控政策，预示着房地产行业暴利时代的终结。廉租房、自住房等保障性住房的大力建设，房地产税、不动产登记制度的缓慢推行，政府宏观调控政策的持续等均对楼市起到一定影响，并且影响市场预期。当市场不再狂热，当开发商们冷静下来，反而是一件好事，市场的狂热反而会让人感觉如同惊弓之鸟；市场的低迷和趋缓，反而让人能够静下心来考虑未来。2014年将是房企们转型试探的元年。
转型发展，万科开始涉足商业地产，恒大卖起了矿泉水，万达做起了旅游文化地产等等。养老地产作为房地产的不同业态更是得到诸多房企大佬们的关注。如万科、保利、绿地、首创、华润、绿城等品牌企业均在近年陆续抛出了养老地产发展计划。2012年8月，万科与长春市政府签署合作协议，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。一些保险企业如新华保险、泰康人寿等也开始投资养老地产。养老地产已经成为房企们尝试转型发展的选择之一。
数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。老龄人口的不断增加，财富积累、支付能力的不断增强，对养老地产、养老服务的需求日益增加等，显示出养老地产未来的发展潜力和发展空间。另一方面，国家相关政策将为养老地产发展提供土地、税收等方面的支持。
2013年4月，北京市国土局公布了2013年度国有建设用地供应计划，首次单列养老设施用地计划指标，数额为100公顷。与此同时，上海、深圳、广州、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。2013年10月，国务院发布《关于促进健康服务业发展的若干意见》，为养老事业、健康服务业发展提供税收、土地、财政等方面的扶持，为养老地产发展营造了良好的外部氛围。
中投顾问研究总监郭凡礼表示，市场需求不断增长，消费人群支付能力逐渐提升，政府政策鼓励，一系列外围因素均利好养老地产未来发展。
养老地产是否就是“万事俱备只欠东风”呢？恐怕也不尽然。养老地产资金投入大，投资回报周期长，大概在10-15年，市场风险高；除此之外还要配备医疗、养生等护理机构和人员，需要对社区进行有效的运营和管理，需要有持续的投入以及专业人才的支撑，因此对开发商设计、运营、管理的能力要求较高，综合实力不强的房企恐怕压力较大。
