什么是区域综合开发
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区域综合开发在现有政策法规中尚无明确定义，实践中主要指对某一区域进行整体改造、建设、运营为一体的综合开发行为，涉及土地一二级开发、基础配套建设、公共设施建设等内容， 按建设的载体类型主要有新城开发、产业园区开发、交通枢纽开发、城市更新等几种。 在顶层设计、土地一级开发、工程施工、物业开发、片区运营等领域，进行规划设计、投融资、工程建设、资源导入、运营管理等市场活动。 区域综合开发的收入来源主要包括一级开发收入、土地出让收益、增值收益、产业导入和运营收益等。
| 区域开发类型 | 优势 | 劣势 | 要素保障 |
|---|---|---|---|
| 城镇连片开发 |
•促使劳动力向开发片区聚集 •调整优化城区产业结构 •发挥示范作用，带动周边区域发展。 •塑造城市新形象，优化投资环境。 |
•城市连片开发建设资金、精力有限 •开发模式有待创新 •片区发展与合理征迁关系难处理 |
•资金、土地、人才是片区开发的重要保障。 •优化城乡规划，完善顶层设计。 |
| 产业新城开发 |
•扩大产业发展空间，加速产业聚集。 •有利于构建城市产业生态体系，增强产业自我更新能力，打造新经济增长极。 |
•产业新城开发模式单一，亟待寻求突破创新。 •聚焦产业发展方向尤为重要，把控难度大。 •招商引资任务重，见效慢。 |
•制定完善产城融合规划方案 •完善的法律制度保障 •地方政府在政策、资金、人才等方面给与支持。 |
| 城市更新改造 |
•充分挖掘城市存量土地资源，实现资源最大化利用。 •我国老旧建筑日益增多，城市更 新需求强劲。 |
•建立在一定的资源基础之上，对交通 条件要求较高。 •征地拆迁成本高，周边环境总体相对较差。 |
•地方政府在政策、资金等方面给与支持。 •充分挖掘区域特色资源 •加大宣传推广力度 |
| 交通枢纽开发 |
•交通枢纽综合开发产业层次高， 经济带动作用明显。 • 能实现交通枢纽与经济发展 双重功能的统一 |
•必须依托交通枢纽进行开发建设，对开发建设选址要求极高。 •需要大量资金支持 ，一般地方政府难以承担。 |
•地方政府的政策、资金、人才等方面给与支持。 •交通枢纽需具备一定规模 •加大基础设施投资建设 |
•土地获取：土地是区域综合开发首要条件
•土地决定区域开发价值：土地的位置、周边条件等对资源导入影响大.
•土地整理是区域开发重要风险来源：征地拆迁难度大，指标调整时间长、成本高。
•国家政策无细致规定：国家对区域开发没有统一的政策规定
•地方政府差异较大：地方经济发展水平不同，地方政府理念、认识等相差较大，政策规定各不相同。
•利益纠纷多：涉及土地面积往往较大、利益诉求主体多。
•投资周期长：大体量、多内容等特点，决定了投资周期长，对现金流要求较高，需要滚动开发实现连续，并不断筹集资金。
•工程内容多：包括土地整理、基础设施及市政配套、住宅、商业、办公等多项建设内容。
•附加值大：多环节、多内容决定盈利来源多样，拥有土地增值、土地开发等多项高回报的项目。
| 比较指标 | 区域综合开发 | 一般项目开发 |
|---|---|---|
| 规划定位 | 前期规划定位对项目成败极为关键，要实现多规融合，产业定位要精准。 | 规划定位对项目成败具有重要作用 |
| 开发体量 | 占地面积大，开发内容多，往往涉及一二三级开发。 | 往往只是单个项目开发 |
| 投资金额 | 需要巨量的投资，对开发主体的实力要求高。 | 投资莫规模相对较小 |
| 项目复杂度 | 项目较为复杂，涉及大量的征地拆迁、多种利益主体、多项建设内容。 | 相对较简单 |
| 资源整合能力 | 巨大的项目体量，对资源整合能力要求极高。 | 要有一定的资源整合能力 |
| 盈利来源 | 每一个开发环节均能构成盈利来源 | 盈利来源较少 |
| 项目风险 | 项目环节多，面临多重风险，对风险的把控能力要求较高。 | 风险相对较小 |
•主要内容：要求提升开发区的居住生活、公共服务、基础设施等城市功能，强化产业支撑，完善开发区土地政策，创新开发区管理体制，拓宽建设融资渠道。
•重要意义：促进开发区的综合开发，保障开发用地，促进开发区产城融合，发挥社会资本在开发区综合开发中的作用。
•主要内容：要求高铁站综合开发要强化规划引导，规模选址要合理，土地利用要集约，站城发展要融合，开发时序要合理，开发机制可创新。
•重要意义：促进高铁站综合开发规范发展，遏制高铁站远离城市的乱象，促进高铁新城与城市融合发展，提升高铁新城开发可行性。
不得入库的PPP项目 •不适宜采用PPP模式实施 --不属于公共服务领域，如商业地产、招商引资 --涉及国家安全或重大公共利益 --仅涉及工程建设，无运营内容 •前期准备工作不到位 •未建立有效付费机制
| 地区 | 政策文件 | 主要内容 |
|---|---|---|
| 北京 | 关于进一步规范企业投资土地一级 开发项目利润管理的意见 |
市政府已经批准未供应、新批准的企业土地一级开发项目，初始取得立项核准后4年，全部达到供应条件的，利润率最高为12%；4年内全部达到供应条件的项目，每提前1年利润率最多增加1个百分点；4年内未全部达到供应条件的项目，每延期1年利润率至少降低2个百分点，最低不低于8%。 |
| 海南 | 关于严格规范土地一级开发管理的通知 | 土地一级开发区域内土地出让收入，实行“收支两条线”管理，严禁与企业进行土地出让收益分成。 |
| 上海 | 关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见 | “城中村”改造地块由农村集体经济组织开发建设，或引入合作单位开发建设的，经营性土地形成“净地”后，可以采取定向挂牌方式出让。 |
| 深圳 | 深圳市城市更新“十三五”规划 | 坚持“双轮驱动”战略，保障制造业用地规模，严格控制工业区块线范围内的 “工改商”和 “工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。 |
| ...... | ...... | ...... |
区域产业综合：区域综合开发的核心是产业体系的打造，而非单一产业发展，需要构建较优质的产业结构。 城市功能综合：需要健全的商务功能、居住功能、科教功能、公共服务功能等城市功能，满足人们衣食住行的需求。 业务类型综合：对参与区域综合开发的企业，涉及到土地整理、工程建设、各种载体建设、资源导入、片区运营等多种业务。 产城高度融合：能否聚集人气关系到区域综合开发的成败，增强人口聚集的黏性需要工作与生活的高度匹配，也即要实现产城融合发展。
•征地拆迁
•土地整理
•安置厂房的建设
•还建房建设
•其他开发
•土地平整
•道路与桥梁建设
•地下管廊设施建设
•市政供水、供电、供气、供热、通讯设施建设
•公园、绿地、广场等公共项目建设。
•教育、医疗、展馆、文娱等公共事业项目建设
•其他公用设施建设运营
•厂房、写字楼、住宅、商业等物业建设
•厂房、写字楼等产业资源导入
•产业资本、人才、创新等运营服务
住宅
公安 司法 行政 税务
体育
汽车 火车 飞机 地铁
•对政府的资金实力要求较高
•前期投资风险较大，政府独立承担。
•政府可享受开发的高额利润
•政企合作成立股份公司合作开发，利益共享、风险共担。
•有利于发挥政府操作能力和企业创新能力
•减轻双方共同资金压力
•企业获取“毛地”后，将其开发成“熟地”后转让。
•便于企业进入二级开发
•企业能够获得土地增值收益，主动性强
•政府、企业为相互合作的关系，双方权利和义务明确，保障项目顺利完成。
•政府和企业共同承担投资风险并分享所有收益
•规模相对不大，但利润较高的项目。
•投资规模较大，能获得稳定回报的项目。
•投资额相对较小，回报率良好的项目。
•投资额较大，外部环境协调较困难的公益类项目。
•股权投资收益
•增值服务收益
•资本运作收益
•产业经营收益
•物业服务收益
•物业租售
•税收返还
•政府财政奖励
•土地出让金
•土地增值收益
•基础设施运营收益
•政府购买服务收益
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•……
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