产业地产逻辑是产业逻辑，产业发展更多是政府任务，产业地产商需要真正站在政府同一层面考虑问题，才能真正实现共赢，才能摆脱双方的博弈和谈判僵局，与政府一起共谋发展，共同进退，共享收益。 目前政府的发展理念已经超越了地产商的发展理念，地产商需要快速成长，追上政府，否则拿地越来越难。
| 项目 | 住宅地产 | 商业地产 | 产业地产 |
|---|---|---|---|
| 客户对象 | 居民（及家人） | 商家（及商家的顾客） | 企业（及企业的员工） |
| 客户特点 | 群体大，替代性强 | 群体较大，较感性 | 群体有限，决策理性 |
| 决策成本 | 最低，出租甚至可以投资升值 | 较低，可以快速转租，或寻找买家 | 较高，决策不可逆，难以快速变现 |
| 产品形态 | 住宅+社区商业 | 商场+商业街+写字楼+酒店+公寓 | 商务园、创意园、产业综合体等各类园区 |
| 配套要求 | 生活配套 | 商业配套+生活配套 | 产业配套+商务配套+生活配套 |
| 盈利模式 | 卖楼 | 卖楼、租楼 | 多种方式组合 |
| 开发周期 | 相对短平快 | 相对较长 | 周期长 |
| 成功要素 | 资金 | 资金+商业运营 | 资金+资源+产业运营 |
| 运营逻辑 | 居住生活的逻辑 | 商业运营的逻辑 | 产业发展的逻辑 |
| 可复制性 | 很强 | 较强 | 很难 |
时间：1978-1982
改革开放初期，进入工业探索萌芽时期
时间：1982-1992
特点：
• 东部沿海为主
• 投资即可
• 基础设施为主的一站式服务
时间：1992-2002
特点：
• 园内产业矛盾
• 产业与配套矛盾
• 园区与城市协同发展矛盾
• 国内园区发展盲目和混乱
时间：2002-至今
特点：
• 2002-2004政策规范期
• 2004年以后真正出现产业地产：苏州工业园开始盈利
• 标准厂房，R≥0.8
| 维度 | 标杆企业 |
|---|---|
| 开发建设 |
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| 招商引资 |
|
| 投融资 |
|
| 运营管理 |
|
发展愿景
功能定位
功能分区
产业定位
城市经济发展
城市产业升级
空间战略实施
城市上位规划
项目区位交通
城市产业基础
人力资源支撑
企业成本要素
开发策略
投融资策略
招商策略
运营策略
企业意愿
企业能力
企业实力
同类园区成功要素
政府的支持
项目特点一事一议
项目经济效益
社会经济效益
中投顾问观点：许多产业地产开发商，战略问题没有解决，直接进入战术层面，将会对后续的运营、资金回收带来严重的影响。战略问题、战 术问题充分论证分析之后，才能更好指导后续运营。
通过物业租售、管理收益、产业运营、股权投资和资产运营等五方面，结合企业发展战略制定
| 类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 | 类别 | 序号 | 模式 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 民间融资 | 1 | 企业向员工借贷 | 类金融融资 | 1 | 商业保理 | 金融融资 | 1 | 银行贷款 | 金融融资 | 11 | 优先股 |
| 2 | 企业向非特定员工借贷 | 2 | 融资租赁 | 2 | 信托贷款 | 12 | 资产证券化 | ||||
| 3 | 企业向非金融企业借贷 | 3 | 典当 | 3 | 银行承兑汇票 | 13 | 上市公司 | ||||
| 4 | 让与担保 | 4 | 小额贷款 | 4 | 信用证 | 14 | 新三板 | ||||
| 5 | 网络借贷P2P | 5 | 私募股权基金 | 5 | 内保外贷 | 15 | 商业承兑汇票 | ||||
| 6 | 融资性贸易 | 6 | 股权众筹 | 6 | 公司债 | 16 | 前海跨境人民币贷款 | ||||
| 7 | 托管式加盟 | 7 | 股权质押 | 7 | 金融租赁 | 17 | 福费延 | ||||
| 8 | …… | 8 | 动产浮动抵押 | 8 | 银行保理 | 18 | 贸易融资 | ||||
| 9 | 9 | 仓单质押 | 9 | 存单质押 | 19 | 应收账款质押贷款 | |||||
| 10 | 10 | 仓单质押贷款 | 10 | 企业债 | 20 | …… |
招什么环节的企业？ 生产？研发？物流？营销？配套？
招什么类型的企业？轻工？机械？装备？高新？电子？电商？大中小？
在什么地方招？ 江苏？浙江？广东？福建？上海？深圳？
具体招哪些企业？ 回答了上述几个问题才能回答这个问题？
清楚回答“要招谁”这个问题，并不是简单的招商对象的问题，跟我们园区的定位和规划紧密相关。
凭什么招，其实换个角度是要回答企业为什么会过来？
土地价格？区位条件？交通优势？劳动力优势？产业基础？资源条件？市场机会？营商环境？综合成本？
我们需要站在企业的角度认真地思考，企业需要考虑很多硬的条件和软的因素，
要么是现实基础，要么是对未来发展的有信心，才会过来。
研究目标招商企业的需求诉求是什么？
园区的定位、功能、优势等对企业吸引点在哪里？
如何进行园区的宣传推广？
主要采用什么策略：展会招商？关系招商？中介招商？定向招商？
M：园区招商能力 m：招商团队专业服务能力 C：园区传播力 S：园区覆盖区域 H：辐射区域内所居住人群中从事园区产业方向的人员数量 P：产业配套能力，尤其专业产品配套 N：园区定位的产业方向个数
| 产业研究 | 产业定位 | 产业规划 | 项目开发 | 概念规划 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 内容 |
•产业现状 •产业政策 •产业趋势 •产业机会 |
•总体定位 •功能定位 •产业方向 •愿景目标 |
•产业体系 •产业链 •关键举措 •重大项目 •执行保障 |
•开发模式 •开发节奏 •项目测算 |
•功能分区 •建设体量 •业态布局 |
| 作用 |
•为企业产业进入提供决策支持 •辅助产业定位 |
•明确产业方向 |
•形成项目产业生态 •促进产业落地 |
•为项目执行提供建议 •促进项目产业落位 |
•为控规及项目建设提供指导 |
| 方法/模型 |
•四要素评估模型 •市场机会矩阵 •…… |
•沙漏定位模型 •位置方格 •…… |
•产业梯度阵列 •产业传动模型 •…… |
•IRR •NPV •…… |
•案例实践 •计量模型 •…… |
最落地的实操经验
中投顾问下属投资公司作为投资方（甲方），参与多个产业地产项目实际策划、拿地、投资建设，拥有丰富的项目实操经验，探索出了“咨询+资源”的产业地产服务模式， 打造出了国内产业地产咨询机构的独特竞争优势，已成为全国最专业的产业地产服务机构之一。
丰富的成功拿地经验
中投顾问为传统地产商、产业地产商、实体企业提供的拿地策划服务，帮助众多客户以合理的价格快速拿地，大大加快了客户的项目进程。
丰富的产业资源
通过多年积累的产业合作资源，为客户的项目导入合作伙伴，充实项目的产业资源；为项目后期的招商运营提供强大支撑。
每年直接为大中型企业提供投资项目策划、投资选址等服务多达100多个；
每年发布1000多分行业研究报告，有投资需求企业1万多家；
整合珠三角、长江经济带、京津冀100多家招商团队和两万多名专业招商人员建立战略合作关系；
与全国超过200家商会、行业协会有直接合作关系；
每年运作产业咨询项目超过100个，每个项目访谈企业超过100家，直接接触企业超过10000家；
投资选址服务不是招商服务，但选址的客户正是招商的对象，每年有超过100家企业委托中投顾问进行投资选址，这些企业也正好是优质的招商对象。长城汽车、 海航集团等龙头企业均委托我们进行全国选址的统一行程安排。
中投顾问 - 刘姗姗
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